Une maison peut être datée de manière directe par son aspect (architecture, dates gravées) ou de manière indirecte par un document.
Sous l’Ancien Régime, tout propriétaire est libre de construire sur son terrain, sauf à l’extérieur de la ville aux abords immédiats des remparts. Puisqu’aucune autorisation ni permis de construire n’est nécessaire, une construction ne laisse de trace dans les documents que dans certaines conditions. Il s’ensuit notamment qu’une transformation qui laisse une trace n’en exclut pas d’autres qui n’en laissent pas.
De la fin des protocoles des Préposés au bâtiment en 1793 à l’ouverture effective du cadastre dans les années 1840, les documents administratifs qui font état de constructions sont très rares.

I. Datation directe : architecture

L’aspect d’une maison permet de supposer une date de construction. Certains traits n’apparaissent pas avant une certaine époque, ce qui permet d’avancer un terminus a quo (date la plus ancienne) mais pas un terminus ad quem (date la plus récente) puisqu’un trait caractéristique d’une époque peut être repris bien plus tard.
Une pierre (linteau de porte ou de fenêtre) qui porte une date ou des initiales est un indice soit d’une construction soit d’une transformation, à moins que la pierre datée ne soit un remploi.

La clé d’un des linteaux de fenêtre au 20 rue de l’Ail porte l’inscription 1716 et les initiales HV MSL. Le marchand Jean Henri Vigera et sa femme Marie Salomé Lobstein ont acheté la maison en juillet 1716 et l’ont aussitôt reconstruite.
Le linteau gravé au 25 rue des Orphelins correspond à la date où la première maison a été construite sur le terrain.

Il est donc utile de vérifier si un document peut étayer une hypothèse établie à partir de l’aspect d’un bâtiment lui-même. S’il a été détruit et qu’il n’en subsiste ni description ni image précise, les documents écrits restent la seule manière de le dater.

II. Datation indirecte : documents écrits, plans

1. Représentations

Plans-relief

Les deux maquettes (plans-relief) de 1727 et de 1830 donnent le volume général des bâtiments. On a conservé les documents préparatoires au plan-relief de 1830 : plans et élévations. Les encorbellements n’y sont pas représentés.

Plans

Plans généraux
Les plans (plan Blondel de 1765, plans établis pour la maquette de 1830, plan cadastral de 1838 puis de 1897) indiquent l’occupation au sol. Tous les plans ne suivent pas les mêmes principes : un passage couvert pourra soit apparaître comme une rue si le plan représente strictement l’occupation du sol, soit comme un bâtiment s’il est une vue de dessus comme on le constate à l’entrée de la ruelle du Glaive. D’autres plans représentent un tel passage par des pointillés. Les services municipaux dressent régulièrement des plans depuis le XIX° siècle, à usage interne ou public.

Plans particuliers
Certains protocoles des préposés au bâtiment comportent des plans reliés dans le registre lui-même. La plupart des plans se trouvent cependant dans un autre fonds (cote VII 27). Les bâtiments eux-mêmes font rarement l’objet de plans, sauf certaines grandes demeures comme le palais des Rohan. On trouve des plans et des élévations depuis les années 1880 dans les dossiers de la Police du Bâtiment. Certains actes notariés sont accompagnés de dessins. Voir aussi ci-dessous, l’enquête préalable à la Grande percée.

2. Documents écrits

Les documents écrits, présentés ci-dessous par époques, sont de plusieurs sortes
1. état des lieux (Livres des Communaux, Atlas des alignements, Enquête préalable à la Grande percée),
2. instruction de demandes (Protocoles des préposés au bâtiment, Protocoles des Quinze, Protocoles des tribus, Protocoles des Préposés aux feux, Police du bâtiment),
3. documents fiscaux ou administratifs (Livre des loyers communaux, Cadastre, Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme),
4. actes privés (obligations, contrats de construction, inventaires après décès).

Livres des Communaux (Allmendbücher)

Comptes rendus d’enquête
Le registre des communaux (1587) décrit les maisons de façon raisonnée (par alignement), en donnant le propriétaire ou le locataire principal. Il est parfois difficile de localiser de manière précise un bâtiment, en particulier dans les faubourgs comme la Krutenau : d’une part les repères sont peu précis (par exemple derrière le Jeu de Paume) et d’autre part l’habitat est souvent peu dense – une maison peut ne pas être la voisine directe de la précédente. Ces restrictions valent aussi dans la grande île : certaines rues sont difficiles à localiser (la rue Sainte-Barbe ou la rue des Sept-Hommes), plusieurs maisons peuvent avoir été réunies en une seule ou une seule séparée en plusieurs propriétés. Il n’est donc pas possible de superposer sans difficultés la description du registre de 1587 au plan-relief de 1730 ou au plan Blondel de 1765 comme l’a fait Adolphe Seyboth.

Protocoles des préposés au bâtiment, jusqu’en 1793

Demandes et décisions
Les préposés au bâtiment (ou préposés aux affaires foncières Bauherren) sont compétents pour les dépenses et les revenus liés au communal : location de terres, occupation du communal aussi bien au sol (étaux, places de marché, dépôt de matériaux) qu’en hauteur (encorbellements), entretien des ponts et des cours d’eau. Après que Jean François Blondel a établi son projet d’urbanisme (1765), de nombreux propriétaires s’adressent aux préposés au bâtiment avant de reconstruire leur maison pour qu’ils confirment l’alignement à respecter. Il s’ensuit que les demandes et donc les indices de construction se multiplient après 1765.

Les préposés autorisent en 1739 le marchand Claude Tourni à établir une avance, en l’occurrence un balcon, à sa maison au numéro 21 du Vieux-Marché-aux-Poissons.

Protocoles des Quinze

Demandes et décisions
Les préposés au bâtiment renvoient aux Quinze certaines décisions qui outrepassent leur compétence, notamment les communications (portes) entre bâtiments adjacents. Les Quinze autorisent en outre les maîtres maçons à employer davantage de compagnons que le nombre réglementaire, en dérogeant au règlement.

Le manufacturier Paul Antoine Hannong est à plusieurs reprises autorisé à ouvrir des portes de communication.

Livre des loyers communaux (Allmendzinssbuch)

Document comptable
La rente foncière que les préposés au bâtiment ont établie suite à une demande sera inscrite au registre des loyers communaux. La rente pourra s’éteindre soit par achat du capital soit parce que l’objet imposé disparaît (encorbellement, marche sur le communal). Si la rente est ancienne, il est possible de la suivre dans les différents registres : le registre D ouvert dans la deuxième moitié du XVI° siècle et mis à jour en 1627, puis les différents livres qui enregistrent les quittances annuelles : registre dit de Storck (1652-1674), suivi des registres de 1675 à 1740 puis de 1740 à 1802. Les renvois d’un registre au suivant et au précédent facilitent la recherche.

Protocoles des tribus

Litiges
Les éventuels litiges entre un maître maçon et le maître d’ouvrage sont portés devant le conseil de la Tribu des Maçons. Il existe par ailleurs quelques affaires portées devant le conseil de la Tribu des Charpentiers.

C’est la maison que fait construire Jean Georges Horrer rue de l’Arc-en-ciel (souvent dite maison Marabail) qui fait l’objet des litiges les plus importants.

Protocoles des Préposés aux feux (Feuerherren)

Les Archives conservent deux registres des Préposés aux feux (1763-1789, cote 4 R 91 à 93) où on trouve les comptes rendus rédigés par les maîtres maçons lors de transformations qui touchent aux poêles ou aux cheminées. A toute reconstruction devrait correspondre un compte rendu.

Atlas des alignements (daté de 1829)

Comptes rendus d’enquête
L’Atlas des alignements obéit au même principe que les Livres des Communaux : les bâtiments à l’intérieur des remparts sont décrits par alignement, en donnant le propriétaire et le numéro de la maison d’après la numérotation établie en 1785.

Cadastre

Document fiscal
Les registres du cadastre sont le pendant des plans cadastraux. Ceux antérieurs aux années 1890 mentionnent les variations du revenu. Si un propriétaire démolit puis reconstruit une maison, son revenu est d’abord porté aux diminutions puis aux augmentations quand la maison est terminée. Comme le calcul de l’imposition change au cours des années 1890, les registres ultérieurs se limitent à mentionner les modifications liées à la nature ou à la surface du terrain ainsi que la démolition.

Police du bâtiment (dossiers constitués à partir des années 1880)

Permis et autorisations
Les services municipaux (Police du Bâtiment à partir de 1892) sont chargés d’appliquer les règlements relatifs à la construction en délivrant des autorisations (comme les permis de construire, de poser des enseignes). Les dossiers comprennent parfois des pièces antérieures aux années 1880, souvent des années 1870 ou 1865, parfois des plans plus anciens de rectification du communal. Ils rassemblent sous forme reliée les documents par adresse. Il n’est pas rare de trouver dans un dossier des pièces qui ont trait à une autre adresse.
Les dossiers se répartissent en deux collections principales : les bâtiments détruits et les bâtiments existants. Les dossiers qui ont trait à des bâtiments détruits avant les années 1930 (notamment ceux des bâtiments de la Grande Percée) ne sont pas conservés. Il existe cependant certains dossiers administratifs qui traitent de certaines maisons disparues avant les années 1930 (cotes 96 MW).

Enquête préalable à la Grande percée

Documents établis à titre d’information
Une commission s’est rendue en 1907 dans les maisons à détruire pour réaliser la Grande Percée. Elle avait préalablement établi un questionnaire que les membres de la commission remplissaient après visite des lieux (AMS, cote 113 MW 999). Le service d’architecture (Hochbauamt) a établi des plans et des élévations de ces bâtiments en 1911 (AMS, cotes 843 W 546 et 547, 907 W 161).

Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme

Dossiers administratifs, indemnisation des dommages de guerre
Les propriétaires de maisons détruites par les bombardements bénéficient d’indemnités pour leur permettre de reconstruire le bien sinistré. Le dossier (voir par exemple le 41, rue du Vingt-deux-novembre) comprend l’estimation de l’ancien bâtiment et les pièces relatives à la construction du nouveau (plans, factures). Il arrive que l’ancien propriétaire vende le bien sinistré et ses droits à l’indemnité ou qu’il transfère ses droits sur un nouveau terrain. Les dossiers sont conservés aux Archives départementales (cotes 424 D). Le répertoire indique le bénéficiaire de l’indemnité et son lieu de résidence mais ne permet pas de savoir quelles maisons se trouvent dans un dossier donné.

Actes notariés (Chambre des contrats, notaires)

Obligations

Une obligation accompagnée de l’hypothèque d’un bâtiment mentionne parfois que la somme empruntée sert à en régler les frais de construction.
Il est souvent possible de dater avant l’ouverture du cadastre une nouvelle maison construite au XIX° siècle sur un terrain à l’extérieur des remparts (Neudorf, Kœnigshoffen) si l’achat du terrain est suivi d’une obligation destinée à couvrir les frais de construction.

L’obligation passée par l’orfèvre Vincent Marie Tounquet en 1766 date précisément la maison au 9 de la rue de la Haute-Montée, aussi mentionnée dans les comptes rendus des Préposés aux feux.

Polices d’assurance

Les obligations du notariat moderne annexent parfois une police d’assurance qui peut décrire de façon précise les bâtiments.

Police d’assurance (1864) du 26, rue des Juifs

Contrats de construction

Les contrats de construction sont exceptionnels. Ce sont surtout les institutions qui passent contrat à un entrepreneur. Voir le marché passé en 1750 entre le maître maçon Jean Léonard Vidua et le notaire Jean Jacques Hess pour construire l’actuel 16, Grand rue.

Inventaires après décès : estimations du bâtiment

Sous l’Ancien régime, les maisons sont estimées à leur prix minimal par les experts de la Ville pour que le notaire puisse dresser les inventaires après décès. Ces estimations sont parfois conservées dans l’inventaire. Celles qui datent de la première moitié du XVIII° siècle donnent une description précise de la maison. Si on dispose de plusieurs billets d’estimation successifs et que le prix de la maison change notablement, il est possible de conclure que des modifications ont eu lieu dans l’intervalle ; on peut en effet supposer que les prix restent comparables pendant presque tout le XVIII° siècle.

La maison au n° 61 des Grandes Arcades qui appartenait au marchand de soie Jean Jacques Botzon est estimée 2 000 livres en 1763 et 8 000 en 1771, ce qui est l’indice de transformations importantes.

Maîtres d’œuvre (maîtres maçons)

Les maîtres d’œuvre sont cités dans les registres des Préposés aux feux et dans ceux des Préposés au bâtiment. Il faut cependant se garder d’extrapoler : le maître maçon Gaspard Raballiati apporte les pierres nécessaires pour reconstruire l’actuel 20, rue des Hallebardes mais c’est le maître maçon Georges Michel Müller qui est chargé de la construction.
Voir aussi l’exposé sur les Maîtres maçons à Strasbourg au XVIII° siècle.

Décembre 2013, décembre 2020