Après que le propriétaire des bâtiments a demandé à la Ville de prendre un arrêté de péril, le 15 rue des Francs-Bourgeois fait l’objet de plusieurs rapports d’expertise. Le premier, établi en juillet 1963, conclut « à un danger permanent d’effondrement ». Un deuxième, établi en septembre à la demande du Service du contentieux, reproduit les termes du premier. Après que le Maire a pris l’arrêté de péril et que les commerçants ont confié leurs intérêts à un avocat, le Maire fait procéder à une nouvelle expertise. Dressé en décembre 1963, ce nouveau rapport particulièrement précis distingue deux parties (blocs). C’est le même principe qu’appliquera en janvier 1965 l’expert nommé par le Tribunal administratif.

1963 (juillet) Rapport d’expertise pour motiver l’arrêté de péril

(exemplaire manuscrit et exemplaire dactylographié)
Rapport d’expertise. A la suite d’une requête déposée dans nos services de Police du bâtiment en date du 21 février 1963, M. Sensfelder architecte, demande d’établir un arrêté de péril pour les immeubles vétustes 11 et 15 rue des Francs-Bourgeois et appartenant à la SCI du 15 rue des Francs-Bourgeois dont le siège se trouve 5 rue Sengenwald à Strasbourg.
Le lundi 18 mars 1963, une visite des lieux avait été ordonnée, à laquelle assistaient MM. Lobstein, direction Div. V, accompagné par le soussigné, Sensfelder, architecte des deux immeubles. Seul le N° 15 fut accessible, les occupants du N° 11 ayant été absents. De ce fait, nous avons été obligés de reporter à une date ultérieure la visite de l’immeuble N° 11 après avoir averti les habitants.
Ce matin 24 juillet à 11 heures il nous a été possible d’accéder à cette maison et nous donnons ci après le résultat de l’enquête.

Immeuble 11, rue des Francs-Bourgeois
Cette bâtisse construite en bordure de l’ancien alignement de la rue des Francs-Bourgeois se compose d’un rez-de-chaussée surmonté de 3 étages et d’un comble partiellement habité. Il possède une façade d’env. 5 m de front, sur une profondeur moyenne d’env. 7,50 m. Le rez-de-chaussée est exploité par Mlle Bloch, propriétaire d’un fonds de commerce de bonneterie. Les étages servent à l’habitation. La moitié environ de la surface surbâtie est construite sur cave, accessible par une échelle de meunier en bois, dont les marches sont vétustes. Les murs de cave sont maçonnés en briques avec plafonds voutés. Les intérieurs du sous-sol ne possèdent pas de crépi. On accède aux étages par un escalier en bois balancé, monté dans une encoignure vers la façade postérieure. Une petite courette de 6 m² env. se trouve à l’arrière. Les 1° et 2° étages sont occupés par l’ancien propriétaire, M. Emile Kaufmann 2 personnes, qui possèdent chaque fois 1 petite cuisine et 1 pièce par niveau. Le WC commun est aménagé sur le R de ch, accessible par le corridor collectif. Les 3° et 4° Et. sont habités par M. Raymond Woehrel qui occupe également 1 cuisine et 1 pièce au 3° étage, ainsi qu’une chambre dans les combles. Un escalier droit en bois entre limons mène au niveau de la charpente, constituée par tenons et mortaises, il n’y a ni panne intermédiaire ni panne faîtière. Les chevrons sont assemblés à mi-bois. couverture en tuiles plates ancien format, remaniée après l’orage de grêle d’Août 1958. Les façades sont crépies, l’entretien ayant été assuré d’une façon assez régulière.
Les murs porteurs extérieurs et intérieurs sont maçonnés en briques, intercalés de pans de bois. Tous les planchers sont en bois à l’exception de la dalle ht. de cave qui est bétonnée entre fers profilés. Les murs et plafonds sont plâtrés, l’eau, le gaz et l’électricité existent, le tout est extrêmement modeste et la surface exploitable et habitable très réduite.
L’immeuble a été vendu en février 63 à la SCI citée en marge.
Constatations faites
Les murs de cave et les voutes sont fissurées. Les lézardes ne paraissent pas être préjudiciables à la sécurité des occupants car elles ne se dessinent que très faiblement sur les murs en élévation, de sorte qu’aucun effondrement n’est à craindre. Les planchers ainsi que tous les intérieurs présentent un certain état vétuste mais aucun affaissement important n’a pu être constaté, de sorte que l’immeuble 11 rue des Francs-Bourgeois n’est pas susceptible d’être frappé d’arrêté de péril.

15 rue des Francs-Bourgeois
Cet immeuble est situé à l’angle de la rue du Vieux Seigle, avec pignon donnant du côté rue. Il comporte un rez-de-chaussée exploité par 3 commerces, les étages servent de dépôt et d’habitation. Le rez-de-chaussée contient les magasins suivants, Elcosa, radio électricité, Boîte à cravates, articles masculins, Novita, magasin de régime. [exemplaire dactylographié : Radio Stephan, radio électricité, Boîte à cravates, articles masculins, Novita, magasin de régime, Charon, coiffure, Domino, articles féminins] Une petite cave est creusée sous l’immeuble exploité par les différents occupants. Le 1° Etage est occupé par a) Novita (M. Bernard) qui y possède son bureau et de dépôt-réserves, b) le bureau du magasin Boîte à cravates se trouve sur le même palier. Au 2° Etage, il y a l’habitat de M. Diebolt, accordéons, avec un local servant à l’enseignement de la musique. La gouttière sur la rue des Francs-Bourgeois est posée ht. le 1° Etage, sur le pignon côté rue du Vieux Seigle, 2 fenêtres sont percées au 3° étage où habitent les époux Roth (absents ce jour de constat). Un WC collectif est utilisé par les différents occupants. Un WC privé se trouve dans le local Bernard au 1° Etage. Une partie des locaux au 1° et au 2° Etage sont inexploitables et inhabitables par suite de menace de ruine des murs et planchers. Une partie de la dalle h. du 2° niveau s’est effondrée, entraînant la toiture.

Constatations faites
La cave paraît être assez solide. Les murs ne sont pas lézardés et le solivage d’étage en fers profilés est intact. Les façades maçonnées ne présentent pas le même aspect, car à hauteur de la corniche un faux aplomb d’env. 40 cm a pu être constaté [exemplaire dactylographié : corniche sur la rue des Francs-Bourgeois un faux aplomb d’env. 30 cm a pu être constaté]. Tous les murs sont maçonnés à pans de bois, les planchers, à l’exception de celui hr. de cave sont en bois équarri avec revêtement.
Des déclivités très importantes sont relevées au 1°, 2° et 3° niveau, de l’ordre d’env. 3 cm par mètre. On a l’impression d’être obligé de rétablir l’équilibre [exemplaire dactylographié : de perdre l’équilibre] aux étages respectifs par suite de la forte inclinaison des planchers vers les appuis affaissés. Le maintien de l’œuvre avait été dû à l’élasticité de l’ossature en bois qui en s’affaissant entraîne les matériaux mais ne provoque pas leur rupture et leur chute. Tout vibre au passage des personnes qui vivent et travaillent dans une atmosphère d’insécurité [exemplaire dactylographié et d’inconfort:]. La toiture a dû être étayée à plusieurs endroits, l’ancien locataire a été évacué en hâte par suite de la chute de matériaux des plafonds hauts du 2° étage.

Conclusions
Étant donné que les occupants de l’immeuble 15, rue des Francs-Bourgeois sont exposés à un danger permanent d’effondrement, nous sommes d’avis de frapper d’arrêté de péril ledit immeuble, en ordonnant sa démolition immédiate après évacuation des occupants.
Quant à l’immeuble 11 rue des Francs-Bourgeois dont le détail technique est libellé plus haut, nous souhaitons vivement sa démolition, à solliciter par autorisation préfectorale, mais nous ne sommes pas en mesure de la frapper d’arrêté de péril, car il n’a pas été décelé des indices branlants valables nécessitant cette opération.
Établi à Strasbourg le 24 Juillet 1963. (signé) Sauer, Architecte subdivisionnaire assermenté

1963 (30 septembre) Rapport d’expertise pour motiver l’arrêté de péril

Rapport d’expertise (exemplaire manuscrit et exemplaire dactylographié) Conformément à l’arrêté municipal V 993 du 13/8/63 portant injonction au propriétaire de l’immeuble 15, rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg, en vue de remédier à un état de péril, une visite contradictoire des lieux avait été demandée par le service de la Police du Bâtiment le mercredi 28 août 1963.
en dehors de l’architecte soussigné, ni le propriétaire ni son représentant légal ne se sont présentés à cette expertise. En procédant seul à l’enquête de l’immeuble référé, nous avons relevé les caractéristiques suivantes.
Cet immeuble est situé à l’angle de la rue du Vieux Seigle. Il comporte un rez-de-chaussée et 2 étages. Un 3° étage est aménagé dans le pignon donnant sur la rue du Vieux Seigle. Le rez-de-chaussée est exploité par les 5 commerçants suivants :
Charon, salon de coiffure pour dames
Novita, magasin de régime
Boîte à cravates, articles masculins
Radio Stephan, magasin radio et télévision
Domino, articles féminins.

Une petite cave existe sous une partie de l’immeuble. Le 1° étage sert de bureau et de dépôt-atelier, occupé et exploité par la maison Novita, la Boîte à cravates et radio Stephan. Le 2° étage partiellement évacué et inoccupé abrite le logement de M. Diebolt, accordéons, ainsi que le local servant à l’enseignement de la musique. Le 3° étage côté rue du Vieux Seigle contient le local d’habitation des époux Roth. Une partie des locaux au 1° et au 2° Etage sont inexploitables et inhabitables par suite de menace de ruine des murs et planchers. Une partie de la dalle hr. du 2° étage s’est effondrée, entraînant la toiture. Les installations sanitaires sont précaires, les habitants permanents utilisent un WC collectif, les commerçants possèdent une installation appropriée.
La cave paraît être assez solide. Les murs ne sont pas lézardés et le solivage d’étage en fers profilés est intact. Les façades maçonnées ne présentent pas le même aspect, car à hauteur de la corniche un faux aplomb d’env. 40 cm a pu être constaté [exemplaire dactylographié : corniche sur la rue des Francs-Bourgeois un faux aplomb d’env. 30 cm a pu être constaté]. Tous les murs sont maçonnés à pans de bois, les planchers, à l’exception de celui hr. de cave sont en bois équarri avec revêtement.
Des déclivités très importantes sont relevées au 1°, 2° et 3° niveau, de l’ordre d’env. 3 cm par mètre. On a l’impression d’être obligé de rétablir l’équilibre [exemplaire dactylographié : de perdre l’équilibre] aux étages respectifs par suite de la forte inclinaison des planchers vers les appuis affaissés. Le maintien de l’œuvre avait été dû à l’élasticité de l’ossature en bois qui en s’affaissant entraîne les matériaux mais ne provoque pas leur rupture et leur chute. Tout vibre au passage des personnes qui vivent et travaillent dans une atmosphère d’insécurité [exemplaire dactylographié et d’inconfort:]. La toiture a dû être étayée à plusieurs endroits, l’ancien locataire a été évacué en hâte par suite de la chute de matériaux des plafonds hauts du 2° étage.

Conclusions
Étant donné que les occupants de l’immeuble 15, rue des Francs-Bourgeois sont exposés à un danger permanent d’effondrement, nous sommes d’avis de frapper d’arrêté de péril ledit immeuble, en ordonnant sa démolition immédiate après évacuation des occupants.
Établi à Strasbourg le 30 septembre 1963. (signé) A. Sauer, Architecte subdivisionnaire assermenté

1963 (décembre), Rapport d’expertise pour motiver le Maire

Objet : Immeuble 15, rue des Francs-Bourgeois. Arrêté de péril
Les soussignée SCHMIDT Edouard, architecte principal au Service municipal d’Architecture et RISCH Eugène, architecte subdivisionnaire à la Police du Bâtiment, en présence de M. Adam, directeur du Service du Contentieux de la Ville de Strasbourg, se sont rendus sur les lieux, 15, rue des Francs-Bourgeois, le 28 novembre 1963 à 9 heures pour constater l’état de stabilité dudit immeuble.
Le propriétaire de l’immeuble, la Société Civile Immobilière du 15, rue des Francs-Bourgeois, représentée par son gérant, M. Claude Roeser, avait été prévenu du jour et de l’heure de la descente sur les lieux par lettre recommandée du Service du Contentieux, avec prière de prévenir les locataires de l’immeuble et d’assurer l’accès libre à tous les locaux.
Etaient présents à cette visite :
Mme Kopp, déléguée par le propriétaire,
les différents locataires, à l’exception de M. Veit et de M. Kretz qui, prévenus par le propriétaire, avaient jugé utile de se faire représenter de Me Alexandre, avocat, et de M. Vogel, architecte.

A. Généralités
L’immeuble portant le n° 15, rue des Francs-Bourgeois et faisant l’objet de l’expertise se compose en réalité de deux immeubles distincts, le n° 15 comme son numéro l’indique et l’ancien n° 1, rue du Vieux Seigle. L’entrée primitive de ce dernier immeuble fut supprimée lors d’une transformation du rez-de-chaussée, de sorte qu’il ne subsiste qu’une seule entrée pour les deux immeubles.
Étant donné la diversité des volumes de construction, nous avons jugé utile de distinguer deux corps de bâtiments différents, que nous désignerons par le bloc I et le bloc II, conformément au plan de situation ci-joint.
Le bloc I est formé par l’immeuble primitif n° 15, rue des Francs-Bourgeois, avec une longueur de façade de 17 mètres environ. Il est érigé sur sous-sol, avec un rez-de-chaussée, deux étages et les combles-toiture à deux versants.
Le rez-de-chaussée est occupé par les trois commerces suivants
le salon de coiffure Charon,
le magasin de régime Novita
et la Boîte à cravates.
Le 1er étage est utilisé comme dépôt, respectivement comme bureau.
Le deuxième étage est inhabité.
Le bloc II est forme par l’immeuble formant l’angle de la rue des Francs-Bourgeois et de la rue du Vieux-Seigle. Il est inscrit sur la plan cadastral sous le n° 1, rue du Vieux-Seigle. Ses façades sud et ouest sont frappées d’alignement.
L’immeuble est construit sur sous-sol, avec un rez-de-chaussée, deux étages, des combles aménagés en logement et une toiture à deux versants.
Le rez-de-chaussée est occupé par les deux commerces Radio Stefan et la lingerie fine Domino.
Les locaux du 1er étage servent de dépôt et d’atelier de réparation au commerce Stefan.
Le deuxième étage abrite les locaux de l’école d’accordéon Veit, ainsi qu’un petit logement actuellement inoccupé.
L’étage supérieur aménagé dans les combles est occupé par le logement Kretz, comprenant 2 pièces, cuisine. Deux petits locaux-débarras complètent le volume.

B – Détails techniques
Bloc I
Les murs de cave et ceux de façade, jusqu’au niveau du plancher 2e étage, sont érigés en maçonnerie de briques et moëllons, de différentes épaisseurs. Les murs de façade et de refend du 2ème étage, sur toute leur hauteur, ainsi que les cloisons de séparation, sont érigés en pan de bois. La toiture est constituée d’une charpente en bois équarri avec une couverture en tuiles plates.
Les planchers de tous les étages sont fermés de solives en bois équarri. Les faces intérieures des murs des magasins du rez-de-chaussée sont entièrement revêtues par des lambris décoratifs. Les murs et plafonds des étages sont recouverts d’un enduit au plâtre. Les façades sont crépies au mortier.
Un escalier en bois, vétuste mais en bon état, prend son départ dans une courette intérieure et dessert les différents étages des deux blocs de construction I et II.
Bloc II
Les murs du sous-sol et des façades sont érigés sur toute leur hauteur en maçonnerie de moëllons et briques de différentes épaisseurs, l’épaisseur moyenne des murs de façade du 2ème étage étant de 75 cm ! Le sous-sol est recouvert de voûtes maçonnées en briques. Les planchers des étages supérieurs sont constitués de solives en bois équarri, la toiture d’une charpente en bois avec une couverture en tuiles plates.
Les étages de l’immeuble sont desservis par un escalier en bois déjà mentionné et desservant également le bloc I. Cet escalier, quoique ancien, est encore en bon état.
Les faces des murs et plafonds des magasins du rez-de-chaussée sont entièrement revêtus de lambris décoratifs en bois.
Murs et plafonds des étages sont recouverts d’un enduit de plâtre.
Les façades sont crépies au mortier.

C – Constat des dommages
Bloc I
Les murs et les plafonds du sous-sol sous les magasins Charon et Novita ne présentent que quelques fissures insignifiantes.
Les magasins ont tous subi des travaux de transformation et de modernisation dans les quinze dernières années. Ces travaux furent exécutés à la suite de demandes de permis de construire et avec l’autorisation de la Police du Bâtiment.
Au cours de ces travaux, la structure porteuse du rez-de-chaussée de l’immeuble fut renforcée partiellement mais revêtue de matériaux divers tels que contreplaqué, bois, etc., ne permettant plus de constater l’état actuel de cette structure. D’autre part les faces extérieures, pour autant qu’elles sont apparentes, ne présentent pas de fissures. Comme de plus les revêtements intérieurs n’ont absolument pas bougé depuis leur mise en place, on peut conclure que la stabilité du rez-de-chaussée n’est nullement compromise.
Cette conclusion est confirmée par le fait que les murs en maçonnerie du 1er étage ne présentent pas de fissures appréciables. Les maçonneries du 1r étage sont également en bon état.
Toutefois, des déclivités de faible importance sont visibles dans le plancher du 1er étage. Ces déclivités et dénivellations, antérieures aux travaux de transformation, ne compromettent en tout cas pas la stabilité de la construction.
Le plancher su 2ème étage (2ème niveau), ainsi que celui des combles (3ème niveau), présentent des déclivités prononcées. Les combles se sont affaissés partiellement en raison de la pourriture de plusieurs solives du plancher et de chevrons de la charpente. Cette pourriture est due à des infiltrations d’eaux pluviales ayant traversé la couverture. Malgré des étaiements placés au 2ème étage, le plafond d’une des pièces menace de s’écrouler à brève échéance.
La charpente de la toiture est très défectueuse et présente des affaissements partiels, provoqués par la pourriture ou la suppression de l’appui inférieur de plusieurs chevrons.
La cheminée dépassant la toiture près du pignon de l’immeuble n° 13 est très défectueuse et menace de tomber à bref délai.

Bloc II
Le pignon du bloc II, orienté vers la rue du Vieux-Seigle présente un faux-aplomb vers l’intérieur, de 22 cm environ (mesure prise au droit de la flèche la plus forte, entre le bandeau de façade du rez-de-chaussée et le pied de la toiture, soit sur une hauteur de 6 mètres environ. Du côté de la rue des Francs-Bourgeois, un faux-aplomb plus important, de 33 cm environ, également vers l’intérieur, a été mesuré au milieu de la façade du droit de la flèche la plus forte.
A notre avis, ces déviations de la verticale des parements des façades doivent exister depuis de nombreuses années déjà et ne constituent pas une situation inquiétante.
L’enduit au mortier de la façade du pignon vers la rue du Vieux-Seigle est décollé partiellement de son support, notamment entre le 2ème et le 3ème étage, et risque de tomber. Il y aurait donc lieu de refaire d’urgence l’enduit de ce pignon.
En ce qui concerne l’intérieur du bloc II, les voûtes maçonnées en briques, fermant le plafond du sous-sol, ainsi que les murs porteurs ne présentent aucune fissure apparente. Les magasins Radio Stefan et Domino, situés au rez-de-chaussée au-dessus de ces voûtes, ont subi des travaux de transformation et de modernisation au courant des années 1953 et 1956. Ces travaux furent exécutés à la suite de demandes de permis de construire et avec l’autorisation de la Police du Bâtiment. Au cours de ces travaux, la structure portante du rez-de-chaussée fut renforcée partiellement et revêtue de lambris, ne permettant pas de constater l’état actuel de cette structure.
Les faces extérieures des murs de façade de ces magasins sont intactes et comme en plus les revêtements intérieurs appliqués au cours des transformations n’ont absolument pas bougé depuis leur mise en place, il est permis de conclure que la stabilité du rez-de-chaussée n’est pas compromise. Quelques fissures de 1 cm d’épaisseur environ apparaissent dans le mur pignon arrière, côté cour, à l’endroit de l’escalier en bois. Ces fissures ne présentent aucun caractère de gravité.
Aux 1er et 2ème étages, en plus du faux-aplomb des murs de façade, signalé plus haut, on relève quelques fissures dans les plafonds et notamment sur deux linteaux de fenêtres orientés vers la rue du Vieux-Seigle.
Les niveaux des planchers des 2ème et 3ème étages présentent une assez forte déclivité, qui semble être de date ancienne. En effet, ces sortes de déclivités ne sont pas rares dans de vieux immeubles de ce type.
D’autre part, M. Stephan Albert, employé chez Radio Stefan, affirme avoir posé en 1948 des témoins en papier au-dessus de quelques fissures de la pièce d’angle du 1er étage. Ces témoins, encore visibles aujourd’hui, n’ont pas bougé. Ce fait prouve qu’aucune aggravation de l’état de l’immeuble n’est intervenue depuis lors. Il semble que la plupart des fissures dans les enduits des plafonds aient été provoquées par le bombardement aérien du quartier en 1944. Un autre employé, le radio-technicien de Radio Stefan, occupé à des montages très fins et délicats, interrogé par nous au sujet de tremblements ou de vibrations éventuelles du plancher, affirme ne pas en ressentir et ne pas être gêné dans son travail, malgré le trafic intense de la rue des Francs-Bourgeois sur laquelle donne la fenêtre de sa place de travail. Les témoignages des locataires du 2ème étage, M. Veit, école d’accordéon, et du 3ème étage mansardé, Mme Kretz, interrogés ultérieurement, sont également négatifs sur ce point.
Dans le logement du 3ème étage, l’appui de fenêtre en grès dune des deux chambres du pignon présente une fissure d’un centimètre de large environ. Cette fissure toutefois ne traverse pas le mur d’allège de la fenêtre. Remplie de poussières noircies, la fissure est facilement réparable comme étant d’origine ancienne et n’ayant pas fait de progrès depuis des années.
Plusieurs fissures peuvent être repérées dans l’enduit extérieur, au droit des allèges des fenêtres du 2ème étage du pignon donnant sur la rue du Vieux-Seigle. une inspection des faces intérieures de ces allèges n’a pas révélé de fissure traversant l’épaisseur des murs. Les fissures visibles extérieures ne semblent donc pas compromettre la stabilité de ce pignon
Au grenier, les poteaux des fermes de la charpente de la toiture présentent une légère déviation de l’ordre de 2 % de la verticale. Malgré cette déviation et sa vétusté, la charpente ne présente pas d’autres signes défavorables permettant de conclure à un danger d’écroulement

D – Conclusions
L’examen des dommages a révélé sans contestation possible que la toiture, ainsi que le 2ème étage construit en pan de bois du bloc I, présentent de graves dangers d’écroulement.
Pour le bloc II, il se pourrait que le crépi disloqué de la façade rue du Vieux-Seigle présentât un danger pour les passants. Il y aurait donc lieu de traiter séparément les deux blocs, qui correspondent d’ailleurs à deux immeubles de structure absolument différente.
Un arrêté de péril devrait donc normalement se borner uniquement à la démolition de la toiture et du 2ème étage en pan de bois, en très mauvais état, du bloc I.
Il ne nous appartient pas de décider si, consécutivement à cet arrêté de péril, l’évacuation des étages inférieurs encore occupés par des locataires doit être prononcée. Il est en effet techniquement possible, en prenant des précautions et en y mettant le prix, de détruire et de reconstruire la toiture, sans déloger les locataires du 1er étage et du rez-de-chaussée.

E – solutions techniques à envisager et incidences financières.
En égard de cette situation, trois solutions techniques peuvent être envisagées.
1° la reconstruction à l’identique du 2ème étage et de la toiture du bloc I et la réfection du crépi de la façade rue du Vieux-Seigle du bloc II,
2° la démolition de la toiture et des murs du 2ème étage du bloc I et la construction d’une toiture à deux versants au-dessus des murs du 1er étage, encore en bon état,
3° la démolition totale du bloc I et son remplacement par une nouvelle construction.
De prime abord, la solution 1° paraît la plus coûteuse. Comme telle, elle ne semble pas susceptible d’être retenue pour les prescriptions à faire au propriétaire en matière d’immeuble menaçant ruine.
La solution 3°, qui a l’avantage au point de vue de l’urbanisme, ne peut toutefois pas être imposée, compte tenu de la plus grande partie de l’immeuble, encore en bon état.
La solution 2°, parfaitement viable du point de vue technique et correspondant aux prescriptions en matière de police d’immeuble menaçant ruine, se limite aux travaux indispensables. Le propriétaire pourrait invoquer dans ce cas une diminution de la rentabilité de l’immeuble dans son état actuel. Un calcul sommaire des incidences financières de cette solution se résume de la façon suivante et prouve que ceci n’est pas le cas.
a) Estimation sommaire des travaux de sauvegarde à effectuer en bloc I
1) Démolition de la toiture et du 2ème étage, 21.000.- F
2) Travaux préparatoires, bâchage de protection, raccordements, etc., 4.000.- F
3) Travaux d’étaiement éventuels, 2.000.- F
4) Nouvelle toiture à faible pente, y compris couverture, zinguerie, etc.,16.000.- F
5) confection de corniches, 2.000.- F
6) Travaux accessoires, réfection d’enduits de toutes sortes existants au 1er étage, échafaudage, remaçonnage de conduits de fumée, 8.000.- F
7) Adaptation du haut de la cage d’escalier commune aux deux immeubles, 1.000.- F
8) Honoraires d’architecte, 4.000.- F
Total, 58.000.- F
b) Rapports entre le coût des travaux et la valeur respectivement le revenu de l’immeuble
1) Valeur de l’immeuble et travaux
L’immeuble entier (bloc I et II) a été vendu récemment libre d’hypothèques et de servitudes (acte n° 2599 du 30 mars 1963, reçu par Me Taglang, notaire à Oberschaeffolsheim), au prix de 600.000.- F. Considérant que les deux blocs sont d’un volume à peu près égal, on peut admettre une valeur sensiblement égale pour chaque bloc, soit 300.000.- F. Dans cette répartition, la présence d’un commerce supplémentaire au bloc I et une surface au sol quelque peu supérieure du même bloc ont été négligées. Par rapport à la valeur du bloc I (terrain et construction), les travaux préconisés représentent 58.000 x 100 / 300.000 = 19,4 %.
2.a) Valeur par le fonds
environ 1 000 m² pondérés à 100.- F, 100.000.- F
à déduire, vétusté 35% (compte-tenu du bon état du rez-de-chaussée), – 35.000.- F
Total, valeur par le fonds, 65.000.- F (sans terrain)
2.b) Valeur par le revenu
Revenu brut : 10.000.- F par an
Revenu net : 2/3 de 10.000 = 7.300.- F
Capitalisé à 8 % R x 100 / T = 7.300 x 100 / 8 = 90.000.- F
3) Valeur moyenne de l’immeuble
Moyenne des deux estimations 2.a) et 2.b) 65.000 + 90.000 / 2 = 77.000.- F.
Pour conserver un revenu net de 7.300.- F par an, il faudrait que le propriétaire investisse, pour la démolition du 2ème étage du bloc II et pour la nouvelle toiture à faible pente au dessus du bloc I, une somme de 58.000.- F, ce qui correspondrait à un revenu de
T = N x 100 / V soit 7.300 x 100 / 58.000 = environ 12,6 % de la valeur de l’immeuble.
En d’autres termes, la dépense à engager pourrait être amortie en 100 / 12,6 = environ 8 ans.
Dressé à Strasbourg, le 17 décembre 1963
(signé) E Schmidt, Architecte principal – E. Risch, Architecte subdivisionnaire

1965 (janvier) Rapport d’expertise ordonné par le Tribunal administratif

Jugement du Tribunal administratif, prononcé le 15 septembre 1964, qui nomme Justin Erhard, architecte à Metz, pour dresser un rapport d’expertise
Tribunal administratif de Strasbourg. Affaire T.A. 633/63
1° Dame Lortz, 15, rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg
2° Sieur Stefan Othon, 15, rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg
3° « La Boîte à cravates », 15, rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg
4° Dame Charon Marthe, 15, rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg
5° Sieur Bernard Claude, 15, rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg
contre
Monsieur le Maire de la ville de Strasbourg

RAPPORT D’EXPERTISE
Expertise – Rapport de l’expert
Par décision en date du 11/9/1964, le Tribunal Administratif de Strasbourg statuant en l’affaire précitée, a désigné l’Architecte soussigné comme expert, sous la mission suivante, spécifiée dans sa décision du 11/7/1964, qui nous a été également communiquée, à savoir à établir si l’immeuble sis au n° 15 de la rue des Francs-Bourgeois à Strasbourg et appartenant à la S.C.I. « 15, rue des Francs-Bourgeois » menace ruine en totalité ou en partie et, dans l’affirmative, quels sont les travaux qu’il y a lieu d’ordonner pour faire cesser le péril.
En exécution de cette mission et après avoir prêté serment devant Monsieur le Préfet du département de la Moselle, nous soussigné ERHARD Justin, Architecte Diplômé E.N.I.S., demeurant 2 rue Maurice-Bompard à Metz, avons convoqué les parties par lettre recommandée avec A.R. en date du 12/11/1964, pour une réunion sur les lieux du litige, jeudi le 19*/11/1964 à 10 heures où nous avons trouvé :
Pour les demandeurs,

Madame Lortz,
Monsieur Stefan Othon
Monsieur Metz – « La Boîte à cravates »
Madame Charon
Monsieur Bernard Claude
et Maître Edmond Alexandre leur avocat

Pour le défendeur, Monsieur le Maire de la ville de Strasbourg

Monsieur Pfirsch, Adjoint à la Police du Bâtiment
Monsieur Meyer, architecte subdivisionnaire à la Police du Bâtiment
Monsieur Zimmer adjoint aux services contentieux
Monsieur Schmitt Architecte principal du Service Architecture
Monsieur Risch Architecte principal du Service Architecture
Monsieur Sauer Architecte principal du Service Architecture

Après avoir donné aux personnes présentes lecture de la mission qui nous a été confiée, nous avons visité les lieux en leur présence.
L’immeuble litigieux appartient à la S.C.I. « 15, rue des Francs-Bourgeois » dont le gérant est le sieur Roeser Claude. L’immeuble en question, bien que portant le n° 15 rue des Francs-Bourgeois et faisant l’objet de la présente expertise, était composé autrefois de 2 immeubles :
– le n° 15 rue des Francs-Bourgeois
– le n° 1 rue du Vieux Seigle
L’entrée primitive de ce dernier immeuble fut supprimée lors d’une transformation du rez-de-chaussée et actuellement, il n’existe plus qu’une seule entrée, c’est-à-dire 15, rue des Francs-Bourgeois. Vu la différence de ces deux constructions, nous allons les scinder en 2 parties bien distinctes, soit
– Bloc n° 1
– Bloc n° 2 (voir plan de situation ci-joint)

Le bloc n° 1
est formé par l’immeuble primitif n° 15 rue des Francs-Bourgeois. Longueur de façade, environ 17,00 m. Immeuble composé d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée comprenant 3 magasins, un salon de coiffure (Charon), le magasin Novita et « La Boîte à cravates ».
Au-dessus se trouve un 1er étage utilisé actuellement comme bureau et dépôt de la maison Novita, et un 2ème étage inoccupé, servant autrefois d’habitation. Le tout est recouvert d’une toiture à 2 pans en tuiles plates d’Alsace et une partie en toiture zinc (voir photos n° 1 et 2).
Nous avons constaté ce qui suit.
a) Magasin Charon
Celui-ci est en très bon état, aucune fissure apparente, seulement quelques traces de faïangage* vers le pignon mitoyen. L’entrée de ce magasin comporte un encadrement en pierre de taille en bon état
b) Magasin Novita
Ce magasin comporte un soubassement en pierre de taille. Magasin transformé en 1956 et actuellement en bon état. Par ce dernier magasin, on accède au 1er étage qui sert de bureaux et dépôt comme dit ci-avant.
Le 1er étage est constitué par des murs en maçonnerie de briques de 0,10 d’épaisseur, l’encadrement des fenêtres est en pierre de taille. Néanmoins, cette façade présente un faux aplomb d’environ 0,25 m vers la rue, mais aucune fissure n’a pu être constatée. Plafonds en plâtre sur lattis, dans un état médiocre.
On accède également à partir de ce magasin à une cave se trouvant sous un magasin et sous le salon de coiffure Charon. Les murs de cette cave sont en maçonnerie de pierre aux murs extérieurs de 0,63 m d’épaisseur. Murs en bon état et sans fissure. Le plafond de cette cave est dans un état médiocre. Le sol est en partie bétonné.
c) Magasin « La Boîte à cravates »
Ce magasin est en bon état et aucune anomalie de fissuration ou autre n’a pu être constatée.
Au premier étage, les murs sont en maçonnerie de moellons de 0,43 d’épaisseur et en bon état. Les plafonds en plâtre sur lattis sont en mauvais état.
Entre le bloc n° 1 et le bloc n° 2 se trouve une courette dans un état vétuste (voir photo n° 3). L’escalier qui mène aux étages est très vieux mais encore praticable.
Ce deuxième étage liant les 2 blocs, ainsi que la partie au-dessus du bloc n° 1 est inoccupé comme dit ci-avant. Murs extérieurs de faibles dimensions, 0,12, en pans de bois avec un faux aplomb de 0,15 m sur la rue. Etat très vétuste. Plafond entièrement étagé et effondré (voir photos n° 4 – 5 – 6) (ainsi que la photo n° 7).
Au-dessus se trouvent les combles couverts sur une partie du bloc n° 1 par une toiture à 2 pans en tuiles plates, et une autre partie couverte en zinc. L’ensemble de cette couverture en tuiles, tout en étant ancienne, est en bon état, mais le solivage supportant la charpente de la partie couverte en tuiles plates du 3*ème étage (c’est-à-dire plafond) est vétuste à 100 % (voir photos n° 4 – 5 – 6 – 7). L’autre partie couverte en zinc est dans un état passable, sauf la couverture qui est en bon état. Le plancher de ces combles présente en outre un faux niveau très prononcé.
Le mur dans les combles, vers le pignon de l’immeuble voisin, face postérieure, est en pan de bois sans remplissage en briques et présente un faux aplomb de 0,15 sur la hauteur des combles et est décollé du pignon voisin.
Une cheminée surplombe cette couverture et menace ruine malgré un haubanage (voir photo n° 8) ; cheminée à démolir d’urgence et à reconstruire.

Le bloc n° 2
c’est-à-dire dénommé anciennement 1, rue du Vieux Seigle, comporte un sous-sol, un rez-de-chaussée, un 1er et un 2ème étage ainsi qu’un grenier.
La cave se trouvant sous cet immeuble est très profonde et en parfait état. Cave voûtée ayant servi d’abri pendant la guerre 1939-1944. Murs et voûte ne présentant aucune anomalie.
Au rez-de-chaussée se trouvent le magasin de media Philips et le magasin Domino allant de la rue des Francs-Bourgeois à la rue du Vieux-Seigle. magasin refait à neuf en 1953, le tout en très bon état
d) Magasin media Philips
Ce magasin est en très bon état et au-dessus se trouve un 1er étage servant d’atelier de réparations. Les murs extérieurs sont en maçonnerie de moellons en briques.
Dans le mur de façade vers la rue des Francs-Bourgeois, on trouve une fissure à travers le linteau d’une fenêtre, fissure sur laquelle un témoin a été placé en 1946 et qui n’a pas bougé depuis.
La façade sur rue du Vieux Seigle présente elle un faux aplomb vers rue, formant un ventre d’environ 0,10 m (voir photos n° 9 – 10 – 11 – 12).
Au 2ème étage, il y a un appartement habité que nous n’avons pas visité, le locataire étant absent.
Le 3ème étage en partie mansardé, n’est pas habité. Appartement en mauvais état ; il manque un $ une fenêtre et cet appartement serait à refaire en entier.
Le grenier au-dessus du 2ème étage, et le sol qui est en pierre, présente un faux aplomb très prononcé mais la charpente et la toiture sont dans un état normal malgré leur ancienneté (voir photo n° 13, vue depuis la courette vers le bloc n° 2).
Tous les magasins ont subi des transformations et modernisations après la dernière guerre. Ces travaux furent exécutés à la suite de demandes de Permis de Construire et sous l’autorisation de la police du bâtiment de la Ville de Strasbourg. Ces travaux ont renfermé la structure portante de l’immeuble et le rez-de-chaussée de l’immeuble. L’ensemble de l’immeuble est dans un bon état et ne présente aucune anomalie.
Ces magasins étant revêtus de matériaux divers, il ne nous a pas été possible de constater ouvertement l’état de la maçonnerie, néanmoins aucune fissure apparente ne se présentant à la vue, et aucun revêtement n’ayant bougé, on peut conclure à une stabilité parfaite de ce rez-de-chaussée et des sous-sols.
Le 1er étage de l’immeuble des 2 blocs est également en maçonnerie de briques en moellons et ne présente pas de danger d’écroulement ni de fissures dangereuses.
Les planchers de tous les étages sont formés comme autrefois par des solives en bois et les plafonds en plâtre sont dans un état médiocre de même que les parquets des planchers suscités.
En ce qui concerne le 2ème étage du bloc n° 1, les murs sont en pans de bois sans remplissage en briques. Etage inhabitable.
Le 2ème étage du bloc n° 2 n’a pu être visité, nous ne pouvons par conséquent décrire l’état des lieux.
Le 2ème étage du bloc n° 2 est en état vétusté et non habité, d’ailleurs, les hauteurs de cet étage ne sont pas du tout conformes aux règlements en vigueur.
Comme dit ci-avant, tous les étages de ces immeubles (blocs n° 1 et 2) sont desservis par un escalier en bois très ancien, mais encore praticable.

Conclusions
Nous concluons que l’ensemble de la construction ne menace nullement ruine, néanmoins il y aurait lieu de démolir la cheminée se trouvant sur le bloc n° 1 (comme dit ci-avant, voir photo n° 14) et la charpente et la couverture sur une partie de ce bloc, ainsi que le 2ème étage et ceci jusqu’à la courette entre les deux immeubles, mais uniquement à cause des poutres pourries au-dessus de cet étage.
Il y aurait lieu de recouvrir la partie restante au-dessus du 1er étage, par une toiture à un pan – partie allant du pignon voisin vers la rue des Francs-Bourgeois et cela avec une couverture très légère en fibro-ciment. Cela supprimerait le 2ème étage dont la réfection s’avère inutile vu son état de vétusté, son manque d’hygiène et l’état de son plafond.
La courette entre ces deux bâtiments, ainsi que le bloc n° 2 peuvent rester dans leur état actuel, cette partie ne menaçant nullement ruine, ni murs, ni toiture, malgré leur état ancien.
Il y aurait toutefois lieu de recrépir une partie de la façade donnant sur la rue du Vieux Seigle, afin que les plaques d’enduits pouvant éventuellement se détacher, ne tombent pas sur les passants.
Fait et clos en notre cabinet.
Metz le 13 janvier 1965 – L’Expert-architecte soussigné, J. Erhard.